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尊敬的学员您好:
首先回答第一问:“请先好好读题中原话
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整个开发期是3年,先拿到的地皮,对吧,所以地皮的贷款利息费用肯定按三年算,建造费用明确说了建造期是2年,所以2/2*4的分子上的2是整个2年建造期,除以的分母的2是假设均匀投入呀,建造费用并不是从一盖房子期初就一下子一夜之间全部资金到位,都花了造了吧,盖房子建设的过程是一砖一瓦一天天盖成的,历经两年,也可能今天多花点,明天少花点,但总的来说,我们假设就算均匀投入,所以计算这个建造费用的时候公平期间按它均匀着花,所以除以2。再乘以4,就是四个季度呀,不是按季计息吗?第一问听懂了吗?
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接下来,我再回答你的假设,你说了一句如果是分三年平均投入,呵呵,你的如果、假如分三年平均投入,是不存在的,因为如果让你来做开发商,你肯定是先想办法拿地皮,开发经营前四章你学好了吗?不是有交待过你开发流程的吗,如果你是开发商,第一件事情先是去拿地皮,通过招投标拿来地皮的时候,已经是银行贷款借钱从政府那里买的地皮,你现在问的这些都是在计算我们要还给银行贷款的利息问题,所以拿地皮是第一步,借地皮的钱是从一开始就借钱还利息了,拿了地皮一年也好,半年也罢,这期间都是拿了地皮之后开发商四处找建造商盖楼、找经销商买水泥沙子,这也要有个过程吧,
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此例6-5中,是开发商拿了地皮一年之后,才一切搞定开始建造大楼,所以整个建造期是2年,银行按季度计利息,所以要乘以4个季度,但是均匀投入,只能除以2,不能打谱借了银行的钱一大笔,从建造期初到期尾,一下子借好多钱,开发商不傻的,借银行的钱是有利息的。所以没人早借高利贷,搂着钱在家里睡大觉的。但反过来向你解释,你刚才说了一句,如果是3年,还除以2吗。如果在另一个案例中,整个开发期是4年,拿地皮1年后才开始建设,建设期是3年,也是均匀投入,按季度计息,那么这个时候在这个4年建造期的案例里就如你所说,是3年除以2,除以2就是均匀投入呀,就是钱是匀和着花的呀。
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那你可能要继续追问我,就还回到例6-5中,那建造期满了以后,拿这个土地第4年呢?拜拖你,这道题也好,其他的题也罢,开发商雇佣你来干什么的?就是来通过这道例题来计算开发成本的,请问什么是开发成本?开发成本就是我们卖油条也好、卖馒头也罢的净成本,是我们的本钱。我们现在帮着开发商算一下,盖完这座大楼,历经三年的千辛万苦,连地带人带利息,一共花了多少净成本。就是盖这个楼花了多少钱。第四年的时候,对不起,开发商已经不需要利用我们这些预算人员了,我们已经领工资走人了,人家开发商第四年开始卖啦,卖房子的时候又叫来另一拨估价师,看市场行情、市场需求,看卖多高价能出手赚利润啦。
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你再下来的例6-6的为什么除以2,在此我不做解释了,无论是例6-6还是6-5,还是任何一道题,事不同理同,都是我刚才如上的解释。如果我上边的话您还没有明白,就针对我上边的解释提问即可。
预祝您顺利通过考试!——王海菂1